Алматы. 26 мая. Центр информации. Сегодня ипотечные кредиты в Казахстане становятся всё более невыгодными как заёмщикам, так и самим банкам, пишет krisha.kz.

Первым — из-за высоких процентных ставок, вторым — из-за низкой платёжеспособности населения, трудностей изъятия и реализации залоговой недвижимости. Возможно, всё это приведёт к тому, что вскоре слово «ипотека» исчезнет из лексикона казахстанцев насовсем.

Тем временем в западных странах ситуация иная. Всем известно, что взять ипотеку там можно под проценты, которые намного ниже наших. И что удивительно, в некоторых государствах за взятый кредит и вовсе доплачивают заёмщику, устанавливая отрицательную процентную ставку.

Редакция «Крыши» решила выяснить, на каких условиях предоставляют ипотечные займы в других государствах, стоит ли ждать смягчения требований и снижения процентов у нас, а также каким эксперты видят будущее казахстанского ипотечного рынка.

Кругосветка в поисках низких процентов

Не секрет, что в большинстве зарубежных стран проценты по ипотеке на порядок ниже казахстанских (при этом там низкие ставки вознаграждения по депозитам). Дело в базовой ставке, установленной центральным банком страны.

Во всём мире проценты по ипотеке рассчитываются примерно одинаково: к базовой ставке центробанка прибавляются ссудные проценты банка второго уровня. В западных, да и в некоторых восточных странах, конечная ставка для потребителей делится на два вида: плавающую и фиксированную. Первая ниже, но может меняться каждый год в зависимости от экономической ситуации, а вторая выше, но остаётся неизменной на весь срок кредитования.

За последние годы несколько государств с развитой экономикой пошли на эксперимент и ввели отрицательные базовые процентные ставки. На деле это означает, что за хранение денег на депозите банк будет выплачивать вкладчику минимальные проценты, а то и вовсе взимать плату с него. С ипотекой дела обстоят с точностью наоборот — заёмщик платит мизерные проценты, а в некоторых случаях финансовый институт вынужден ему доплачивать.

По большому счёту, новшество направлено на возврат денег в экономику страны, что стимулирует её дальнейший рост. Около четырёх лет назад отрицательную ставку ввели в Дании, где она по сей день находится на отметке —0.65 %.

Датчанин Ханс-Петер Кристенсен, взявший ипотечный кредит более 10 лет назад, больше не платит за него проценты. Более того, в последнем квартале 2015 года он сам получил от банка 249 датских крон, или 33.5 евро. На тот момент процентная ставка по его кредиту, не учитывая комиссионные сборы, составляла —0.0562 %.

Финансисты уверены, что нововведение поможет скорректировать курс кроны по отношению к евро. Прошло уже четыре года, а местные банки и заёмщики до сих пор пытаются привыкнуть к новым реалиям. Похожим образом дела обстоят в Швейцарии и Японии, где ставки находятся на уровне —0.7 % и —0.1 % соответственно.
 
Помимо процентов, в зависимости от страны меняются и требования к заёмщикам. Иногда взять кредит можно даже без первоначального взноса, если у человека хорошая кредитная история, имеются рекомендательные письма из других банков или высокооплачиваемая работа. Правда, в случае отсутствия минимальной суммы банк чаще всего увеличивает проценты по кредиту.

Досрочное погашение займа возможно практически везде. Однако без санкций со стороны банка оно обычно обходится только в случае плавающей процентной ставки. Если заёмщик не в состоянии выплачивать или погасить долг досрочно, он может его рефинансировать. Под этим термином понимается погашение кредита в одном банке с помощью займа в другом по более низким процентам. В Америке такую рокировку можно делать один раз в год, а, к примеру, в Великобритании раз в два года.

Во многих странах действуют определённые льготы по ипотеке. В основном это сниженные проценты и государственные субсидии, покрывающие часть суммы долга за недвижимость для социально-уязвимых слоёв населения. Недавно подобную меру предложили ввести в России. Проект предполагает, что государство будет брать на себя часть долга по ипотеке, если в молодой семье рождается ребёнок. Причём появление следующих детей также приведёт к сокращению ипотечного займа.

Новшество пока только вынесли на обсуждение. По мнению авторов, «детский жилищный вычет» позволит стимулировать молодые семьи более активно брать ипотечные займы.

В Казахстане похожих предложений пока не было. Отечественный ипотечный рынок продолжает отпугивать заёмщиков высокими процентами и жёсткими требованиями.

Ипотечный рынок Казахстана

Возможно ли снижение процентных ставок по ипотеке в РК?

Сабит Кахимжанов,
директор департамента финансовой стабильности и рисков Национального банка РК:
— Всё зависит от политики банков и от того, насколько успешно мы сможем выстроить кривую доходности. Сейчас, если БВУ выдают ипотеку на 5–10 лет, они учитывают ставки, которые, возможно, будут действовать в течение этого времени. В каком-то смысле они пытаются предугадать, что будет делать Национальный банк, а это огромный риск. Но если Нацбанк развернёт кривую доходности, и у рынка появится бенчмарк (benchmark — ориентир, эталон. — Прим. ред.), я не вижу причин, чтобы спрос на ипотеку не начал расти. Банки готовы кредитовать, просто они не знают, к чему привязываться, существует большая неопределённость по ставкам.

Если они вырастут, то финансовые институты второго уровня понесут большие потери. Что касается снижения ставок, то оно возможно, но только в случае снижения уровня инфляции.

Кстати, недавно регулятор сделал прогноз, согласно которому уровень инфляции на конец года составит 6–8 %.
 
Напомним, что с апреля 2015 по апрель 2016 года инфляция в Казахстане составила 16.3 %. Если учитывать недавнее снижение базовой ставки до 15 %, то предпосылки для уменьшения процентной ставки по ипотеке в республике действительно имеются.

В Казахстане для расчёта стоимости кредита обычно используется эффективная процентная ставка. Она включает общие затраты клиента на обслуживание кредита с учётом всех дополнительных комиссионных платежей на полный срок займа.

Сегодня требования казахстанских банков к заёмщикам довольно жёсткие. Вызвано это тем, что около 60 % всех казахстанцев, имеющих кредиты, попросту скрываются от уплаты. За последнее время сильно снизились реальные доходы граждан, заработная плата не выросла пропорционально девальвации тенге, а залоговая недвижимость почти всегда является единственным жильём заёмщика, что создаёт немало трудностей для банка при её изъятии. Сегодня также высок процент людей, имеющих долг в иностранной валюте и требующих от правительства простить им кредит. Порой ипотечники прибегают к весьма нестандартным способам привлечь к себе внимание правительства и банков.

Между тем государство решает возникшую проблему. На рефинансирование кредитов, взятых в период с 2004 по 2009 год, в Казахстане выделили 130 млрд тенге. По данным на апрель этого года, заёмщики подали более 21 тысячи заявок. Из них более 14 тысяч одобрено и 11 тысяч кредитов рефинансировано.

Мурат Кошенов,
заместитель председателя правления Народного банка:
— Традиционно ипотека — продукт не для массового сегмента. В первую очередь она для людей, которые способны за счёт своих доходов её обслуживать. Сегодня государство много делает, чтобы предоставить доступное жильё населению, взять хотя бы программы от «Байтерек», «Самрук», КИК и т. д. Ипотека будет развиваться, если будет развиваться рынок долгосрочного тенгового финансирования. Первые шаги в этом направлении уже есть. Что касается смягчения требований к заёмщикам, то банк должен всегда соблюдать баланс между доступностью и контролем за рисками. Сложно прогнозировать улучшение условий по ипотеке, всё будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Сейчас казахстанское правительство гораздо больше внимания уделяет программам по строительству доступного жилья, нежели разработке льгот по ипотеке. Только за этот год по всей стране планируется ввести более 1.5 млн кв. м льготной недвижимости, или 29 400 квартир. Условия участия в жилищной программе от государства весьма привлекательны, однако путь к доступной квартире в нашей стране обычно не так лёгок, как кажется на первый взгляд.

фото: financepoint.ru